アクアマリンブルー

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　将来への備え、収入アップ、左団扇（？）まで、マンション経営を考え始める動機はたくさんあることでしょう。この文章は、マンション経営に興味を持ったあなたと一緒に、マンション経営について考えていくものです。

　まず、マンション経営とは何かを考えて見ます。「そんなの簡単じゃないか！」という声も聞こえてきそうです。「マンション買って人に貸して、お金にする」はい。正解です。このビジネスモデルは大変にシンプルです。しかし、買うことも貸すことにも価格という問題が直結しています。そして、不動産の価格は、実にさまざまな要因や思惑で動いているのです。

　この価格に対する感覚を磨くことは、マンション経営における重要なスキルの１つになります。極端な例を挙げて説明しましょう。ここに１億円のマンションと２０００万円の中古マンションがあります。マンション経営するのにふさわしいのはどちらでしょう？

　答えは、場所と営業力によります。大概の場合２０００万円のほうが正解です。新品のマンションは、土地代、施工費などにデベロッパーの経費と利益を上乗せし決定されています。中古マンションは、その年数と近隣新品マンションの価格に左右されつつ築１０年程度まで決定され、だんだん「家賃相場」の影響を受けていきます。そして築３０年ごろになると、「地域最低価格」に収束していくのが現状です。

　一方、賃貸相場は、大家さんの意向で決められますがやはり相場というものが存在します。借りる側の立場にたって考えて見ましょう。仮に、すべての賃貸住宅居住者は、本当は自らマンションを購入したいと考えているとしましょう。「家賃２０万払うなら、ちょっと不便でも、ちょっと狭くても自ら購入したほうが後々資産になるし・・・」と思うのは人情ではないでしょうか？

　すると、六本木など、一部の例外を除いては、家賃として見込める金額は、そもそも１０万円〜１５万円程度だということができます。今は超低金利時代で、年利２％の運用もままならない時代ですが、マンション経営には、さまざまはリスクが伴います。火事があるかもしれないし、家賃の滞納など考え出したらキリがありません。このリスクがある以上、年利２％ではマズいわけです。目標は１０％〜１５％らしいです。らしいといっているのは、表面金利であっても、１５％は相当高いハードルだからです。ここでは、話を簡単にするために１０％にしておきましょう。

　すると、簡単な数学の問題になり、家賃１５万円を１年もらって１８０万。これが１０％となる元のお金は１８００万円ということになります。この文章を書いているのは２００７年です。今後ものすごいインフレなどが起こったり、デノミが実行されたりした場合は、この限りではありませんが、まず、この数字を頭に入れる必要があります。「家賃１５万もらえる家で年利１０％を達成できるマンションは１８００万」

　どうでしょう。バラ色の左団扇生活を夢見ておられた方は、少し現実が見えてきたでしょうか？実際には、長期的に見た場合、マンションをはじめとする不動産投資は非常に効率のよい投資手法の１つです。ただ、「やっぱり新品を買おう」とか「高いのには、それなりの価値がある」などという相対的発想では、マンション経営はなりたたないのです。

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