最初の１軒ですべてが決まる

　いよいよ、大家さんになる準備が整いました。自己資金は３００万円。別に緊急用の資金も持っています。実はマンション経営が成功するかどうかは１軒目でほとんど決まります。ここが、一発勝負の難しい部分なのです。注意した上にも注意してかかりましょう。

　もしマンションを数軒もっているのであれば、そのうち１軒でトラブルが発生したとしても、他の物件収入で補填できるハズです。最初の１軒は、それができません。できれば健康診断などを受けて、長期入院するような事態が起こりにくいことも確かめておいたほうが良いくらいです。

　では、ターゲットとなるマンションを決めましょう。ここでファミリー向けか、ワンルームかという選択肢が出てきます。学生街や繁華街などでワンルームの出物があるのであれば最初はワンルームをお勧めします。ファミリー向けでも１０年落ち以上で１５００万円までの物件を中心に探しましょう。（東京の一部では無理でしょうが）

　これは、マンション経営における最大のリスクを負う期間を短くしたいというところからきています。株券でも高額なものは１取引単位が数百万円から数千万円ということもあるようですが、多くの株は５０万円〜１００万円程度の資金で購入することができます。仮に１００万円としても３００万円で３単位購入することができるわけです。

　ところが、あなたが今購入しようとしているものは、自己資金だけでは支払えず、銀行から資金調達を行うものなのです。ここにリスクが生じます。１つ１００万円の株券を３つ買ったのなら、多少の損を承知で１単位販売すれば１００万円近くの現金を手にすることができますが、マンションの場合、部分的な処分は不可能なのです。

　すると最初のうちはワンルームなど、取引単位が小さいもののほうが有利ということができます。ところが、ここにも落とし穴が待っています。ファミリー向け物件はファミリーが中心となって購入するが、ワンルームは、投資目的の購入が多いということです。これによりワンルームの相場は、ファミリー向けよりも、金利やその他経済要因による変動が大きく、また購入者も限られているため、いわゆる「流動性リスク」が生じます。

　もし、あなたが、数十件のマンション・ビルオーナーを目指すのなら、まだ若いのなら、ワンルームマンションをお勧めします。ワンルームの場合、トイレバスセパレートの差、広さ、最寄り駅近さ、築年数でほぼ相場が決まります。まずは表面金利を計算して、１０％以上見込めるかどうかで物件を絞り込みましょう。

　運悪く、いい物件が見つからなくても妥協してはいけません。１軒目はマイホーム購入並みの消費行動なのです。近隣の不動産屋さんで、話のわかる営業マンと仲良くなり物件を紹介してもらいましょう。このとき、はっきりと「投資目的です。表面金利１０％が見込めない物件には興味がありません」と伝えておきましょう。それでも、条件に合わない物件を紹介してくる営業マンには、きっぱり「あなたの営業活動は迷惑なので、今度連絡しないでくれ」と伝えましょう。

お出かけ日和にやるべきこと

　久しぶりの休日。外はいい天気。そんな日にはマンションを見に行きましょう。だってマンションは、将来、あなたの生活費を稼いでくれる大切なパートナーだからです。できれば、デジカメと時計を用意しましょう。もちろん、天気が悪くてもＯＫです。天気が悪い日でなければ得られない情報だってあります。

　賃貸情報誌や住宅情報誌を見て、いくつかマンションをピックアップしましょう。別に中を見ることができなくってもかまいません。オープンハウスなどが行われているならなおＯＫです。

　まず向かう先は、最寄り駅やマンション近くのスーパーです。駅前の様子はどうでしょうか？自転車などがたくさん放置されていて歩きにくいでしょうか？それとも閑散としているでしょうか？さまざまな方向で写真を撮ってみてください。別に写真コンテストに出品するわけではありません。昔と違って現像代もかかりません。バシャバシャ撮影しましょう。

　スーパーに来たなら、食料品の値段をチェックしましょう。いつも買い物をする店と違う場合、あなたがいつも買い物をする店に比べて、価格はどうでしょうか？品揃えはどうでしょうか？これは写真に撮るのが難しいので、メモでもとりましょう。

　最寄り駅から歩いてみましょう。スーパーからでもかまいません。上り坂でしょうか？それとも平坦でしょうか？車の多い通りや信号に出たら、やはり写真を撮りましょう。近くに医院や保育園、幼稚園や店舗があれば、これも撮影しましょう。

　いよいよマンションの前に到着です。最低でも玄関、ゴミ捨て場、駐車場、エレベータなどの設備を写真に収めましょう。オートロックかどうかもチェックしておきましょう。もし、方位磁針を持っていたら、真南に向いてマンションが写るように写真を撮りましょう。そして、その反対側、マンションの北側の様子も撮影しておきましょう。

　運よくオープンハウスなどが開催されていたら、遠慮なく、でも丁寧に内覧させてもらいましょう。空き家でない場合は、写真は控えたほうが良いでしょう。各階エレベータホールから玄関までの距離を見ておき、この部分も撮影しましょう。

　何件か回って自宅に戻る頃には、膨大な量の写真を撮影していることでしょう。これを、マンション別にフォルダに整理し、感想文を書きましょう。感想文というと夏休みの宿題の忌まわしい記憶が蘇るかもしれませんが、単にあったことを記すだけです。

　ゴミ置き場が綺麗だった。エレベータボタンなどに落書きがなかった。駐車場に放置荷物がなかった。掲示板の掲示物が破れてなかった。隣の玄関付近共用部分に放置物がなかった。部屋の隅、窓の近くにカビがなかった。エレベータホールから目的の玄関まで段差がなかった。マンションの北側に空き地がなかった。こんな情報で十分です。

　ここに書いた感想文例の内容については、おいおい説明していこうと思います。マンション探検が楽しめるようになれば、それは大家さんの第一歩です。