マンション間取りに見る時代

　マンション情報誌に目を通すようになると、他にも見えてくることがあります。それは、築年数が同じ程度のマンションで同じような広さの場合、似たような間取りになっているということです。間取りの流行は、クルマのモデルチェンジと似たようなもので、数年は同じような間取りが続きます。

　私たちの目的は安くマンションを調達して、高く貸すことにあります。すると、車のモデルチェンジ直後のような、流行間取りで、年数が経過して価格がこなれているもののほうが価値が高いことになります。さて、マンション間取りの時代変化にはどんなモノがあるのでしょうか？

　比較的わかりやすいのは、トイレの扉が、廊下に面しているか、洗面所に面しているかです。洗面所を通らなければトイレに入れない構造は、古いマンションに多く見られますが、来客者に対して洗濯モノなどを見られたくないという考えから最近ではほとんど見られなくなりました。

　次にわかりやすいのは、カウンターキッチンでしょう。ただ、カウンターキッチンには注意しなければなりません。住宅事情の悪い日本では、多くのマンションは７０平方メートル前後です。ここに３つの部屋とリビングをとってカウンターキッチンを置くとかなり狭いものになります。ただ私たちは自分で住むのではなく人にマンションを貸す立場です。ユーザーが欲するものは、提供しなければなりません。

　カウンターキッチンに限らず、４ＬＤＫなどもそうですが、日本のマンションの場合、「何はなくてもカウンターキッチン」的な造作が多く利便性が損なわれる例が多いのです。しかし、買う側も「何はなくてもカウンターキッチン」的な購入動機で動くため、このあたりの見極めは難しいものがあります。

　間取りに限らず、高さ、オートロック機能、ペット対応、ネット対応など、マンションは時代とともに、さまざまな付加価値を持っていきます。ようは「１つのデベロッパーがはじめれば、みんな同じ機能を取り入れていく」ということです。これらの機能も貸し出すという視点で見れば、さまざまなメリット・デメリットがあります。

　大きなモノは、ペット対応でしょう。これはペット非対応のワンルームなどでも増えている事例ですが、借りた人がペットを飼って、壁などに「引っかき傷」が大量にでき、退出時に「通常使用によるキズ」ということで大家負担で修繕工事を行わなければならないというものです。ひどいのになると、借主に逃げられ、部屋を見るとペットのキズ、フンなどでグチャグチャという事例もあります。

　ペットとの生活は時代の流れというご意見もあるでしょうが、大家さんとしては死活問題です。下手をすると１年分くらいの家賃が吹っ飛ぶ大修繕となってしまいます。貸す時にペット不可となっていてもペット対応マンションの場合は、エレベータやホールでペットと遭遇する機会もあり油断はできません。

平日ヒマになったらやること

　大家さんを目指しているあなたは、当然貯金をしていることと思います。もしかしたら、財産の一部が証券かもしれません。でも、全額キャッシュでマンションを購入しようとする人以外は銀行融資に頼る必要があると思います。そんな時、銀行と付き合いがあるのとないのとでは大違いです。

　平日、ヒマな時間があれば、銀行にいってみましょう。大手銀行でも信用金庫でもかまいません。でも、自宅や目的物件の近くが良いでしょう。とりあえず口座開設を行います。その時の入金は１万円でも５千円でもかまいません。その帰りがけに、定期預金・積み立て・投資信託その他のパンフレットを一通りもらって帰ります。

　銀行の各支店には厳しいノルマがあります。どれだけの融資を実行して、預金を何件、投資信託を何件集めなさいなんて指示が毎月本部からきます。そのような時に、銀行から見て融通の利くお客さんは大事なのです。

　もって帰ってきたパンフレットに一通り目を通します。定期預金・積み立ては、（１０００万までは）基本的に元本割れすることがありませんので貯蓄の中心はこれになるでしょう。後は、ノーロード（手数料の安い）の投資信託などを、ほんの少しでもよいので毎月型で契約します。まあ、定期預金に５０万円、毎月の積み立てに３万、投資信託に毎月１万ってところで十分です。

　これらの契約を行っておけば、窓口でローンカードを薦められたり、別の投資信託を勧誘されたり、外貨預金の説明を・・・なんて話になってくることでしょう。これらを受けられる範囲で積極的に聞きます。ローンカードでも使わなければ金利はかかりませんから、契約してあげましょう。

　一般的には、これらの戦略は大手銀行よりも、信用金庫などで効果があるようです。しかも住宅街にある支店は、店舗・事務所が少なく、リスク商品や融資のノルマに四苦八苦しているところがほとんどです。もし、支店長や支店長代理が名刺を出してきたら、こちらも名刺をだしましょう。肩書きなんて何でもいいですが、携帯電話番号を入れておき、「金融商品に興味があるので、いろいろ情報をください。いつでも電話ください。」といっておくのがコツです。

　マンションを買う時点で融資を受けるために銀行の扉をたたいているようでは遅いのです。イザというときに頼るためには、普段の付き合いがとても大切です。ただ、銀行はコンプライアンス経営の名のもと、頻繁に管理職を転勤させる傾向があります。油断はできません。最低でも数ヶ月に一度は、窓口に訪れ、投資信託を解約して定期に振り替え、別の投資信託を始めるなどの手続きを行いましょう。支店の様子もよくわかると思います。

　こうしたお金の合計が２００万円〜３００万円になれば、いよいよ大家さんへの仲間入り準備が整います。でも無理をしてはいけません。あなたが妻帯者であったり、子供がいる場合、イザというときの備えも必要です。突然、お金を使う用事ができることもあるでしょう。独身であったり、親と同居で家賃がないといった状態でない限り、別の緊急資金を１００万円くらいは用意してからでも参戦は遅くありません。

お金をためながら、やっておくべきこと。

　将来のマンション経営を夢見て、貯金に励んでおられる方もいらっしゃるでしょう。実は、この時点から初めておくべき大切な作業があります。簡単に言えば、「近隣不動産の目利きになる」ことです。一部の例外を除いて、マンション経営は、大家さんの住居近くのマンションを購入して始めることでしょう。マンション相場を見極めやすい、生活が見えるなど、マンションを近隣で購入するメリットは計り知れません。

　これらの価格について、毎年毎年価格がどのように変動しているかを知っておく必要があります。簡単に行うには、新聞に入っている折込チラシか、近隣の住宅不動産情報誌を購入してくることです。一部の地域では無料配布されているようです。同時に賃貸住宅情報なども入手するとよいでしょう。考えれば当たり前の話ですが、全部が広告であるこれらの雑誌は非常に安価です。

　ただ、雑誌を溜め込むと、あっという間に家を占領します。家が広い方や蔵がある方は別として、通常は近隣情報だけを取り出し整理したら、あとはさっさと捨てましょう。

　自らの最寄駅などから、いくつかターゲットとなる中古マンション名が見つかります。ラッキーな場合、販売されているマンションとまったく同じ間取りで同じ条件のマンションが賃貸で見つかります。つまり同じ物件です。中古マンションの販売価格を単純に１２０で割って見ましょう。その答えが、賃貸価格より大きければ１０％以上で回ります。

　前回も書きましたが、今のところここで書いている利回りは表面金利と呼ばれるものです。本当は、不動産を取得するためにはさまざまな税金や業者手数料がかかりますし、維持にもお金がかかります。ここでは、大体の相場感覚をつかむための話をしています。

　運よく１０％以上の物件が見つかりましたでしょうか？大抵の場合は、６％〜８％程度になったのではないでしょうか。しかし、これをこまめに繰り返していくと、１０％に近い物件あるいは超えている物権に出会えることでしょう。しかし、大都市のど真ん中では難しいかもしれません。これは、大都市では価格形成に別の要因が絡んでいるからです。

　そして、利回りの良い物件を表にしてみると、ある条件が浮かび上がります。この条件は地域によって多少数値に変動があるものの、かなりの確率で見つかります。それは、「築年数」がある範囲にあると、利回りが良いという事実です。例えばあなたが５０件のマンションの現状販売価格と、賃貸価格を把握したとしましょう。利回り上位１０件の築年数に偏りがあることを見ることができるでしょう。要するに「新しすぎず、古すぎず」です。

　不動産賃貸情報誌を見ていると、新築の物件ばかりが大きく紹介されていて、新築でなければ、人に貸せないのかとも見えますが、実際に貸し手と借り手の折り合いがつくところで相場は動いているのです。

マンション経営を考える

　将来への備え、収入アップ、左団扇（？）まで、マンション経営を考え始める動機はたくさんあることでしょう。この文章は、マンション経営に興味を持ったあなたと一緒に、マンション経営について考えていくものです。

　まず、マンション経営とは何かを考えて見ます。「そんなの簡単じゃないか！」という声も聞こえてきそうです。「マンション買って人に貸して、お金にする」はい。正解です。このビジネスモデルは大変にシンプルです。しかし、買うことも貸すことにも価格という問題が直結しています。そして、不動産の価格は、実にさまざまな要因や思惑で動いているのです。

　この価格に対する感覚を磨くことは、マンション経営における重要なスキルの１つになります。極端な例を挙げて説明しましょう。ここに１億円のマンションと２０００万円の中古マンションがあります。マンション経営するのにふさわしいのはどちらでしょう？

　答えは、場所と営業力によります。大概の場合２０００万円のほうが正解です。新品のマンションは、土地代、施工費などにデベロッパーの経費と利益を上乗せし決定されています。中古マンションは、その年数と近隣新品マンションの価格に左右されつつ築１０年程度まで決定され、だんだん「家賃相場」の影響を受けていきます。そして築３０年ごろになると、「地域最低価格」に収束していくのが現状です。

　一方、賃貸相場は、大家さんの意向で決められますがやはり相場というものが存在します。借りる側の立場にたって考えて見ましょう。仮に、すべての賃貸住宅居住者は、本当は自らマンションを購入したいと考えているとしましょう。「家賃２０万払うなら、ちょっと不便でも、ちょっと狭くても自ら購入したほうが後々資産になるし・・・」と思うのは人情ではないでしょうか？

　すると、六本木など、一部の例外を除いては、家賃として見込める金額は、そもそも１０万円〜１５万円程度だということができます。今は超低金利時代で、年利２％の運用もままならない時代ですが、マンション経営には、さまざまはリスクが伴います。火事があるかもしれないし、家賃の滞納など考え出したらキリがありません。このリスクがある以上、年利２％ではマズいわけです。目標は１０％〜１５％らしいです。らしいといっているのは、表面金利であっても、１５％は相当高いハードルだからです。ここでは、話を簡単にするために１０％にしておきましょう。

　すると、簡単な数学の問題になり、家賃１５万円を１年もらって１８０万。これが１０％となる元のお金は１８００万円ということになります。この文章を書いているのは２００７年です。今後ものすごいインフレなどが起こったり、デノミが実行されたりした場合は、この限りではありませんが、まず、この数字を頭に入れる必要があります。「家賃１５万もらえる家で年利１０％を達成できるマンションは１８００万」

　どうでしょう。バラ色の左団扇生活を夢見ておられた方は、少し現実が見えてきたでしょうか？実際には、長期的に見た場合、マンションをはじめとする不動産投資は非常に効率のよい投資手法の１つです。ただ、「やっぱり新品を買おう」とか「高いのには、それなりの価値がある」などという相対的発想では、マンション経営はなりたたないのです。

ブログ更新

いらない記事とかいっぱいになっていたので、
ブログをリセットして、心機一転活動したいと思います。
デザインも変更してみました。