最初の１軒ですべてが決まる

　いよいよ、大家さんになる準備が整いました。自己資金は３００万円。別に緊急用の資金も持っています。実はマンション経営が成功するかどうかは１軒目でほとんど決まります。ここが、一発勝負の難しい部分なのです。注意した上にも注意してかかりましょう。

　もしマンションを数軒もっているのであれば、そのうち１軒でトラブルが発生したとしても、他の物件収入で補填できるハズです。最初の１軒は、それができません。できれば健康診断などを受けて、長期入院するような事態が起こりにくいことも確かめておいたほうが良いくらいです。

　では、ターゲットとなるマンションを決めましょう。ここでファミリー向けか、ワンルームかという選択肢が出てきます。学生街や繁華街などでワンルームの出物があるのであれば最初はワンルームをお勧めします。ファミリー向けでも１０年落ち以上で１５００万円までの物件を中心に探しましょう。（東京の一部では無理でしょうが）

　これは、マンション経営における最大のリスクを負う期間を短くしたいというところからきています。株券でも高額なものは１取引単位が数百万円から数千万円ということもあるようですが、多くの株は５０万円〜１００万円程度の資金で購入することができます。仮に１００万円としても３００万円で３単位購入することができるわけです。

　ところが、あなたが今購入しようとしているものは、自己資金だけでは支払えず、銀行から資金調達を行うものなのです。ここにリスクが生じます。１つ１００万円の株券を３つ買ったのなら、多少の損を承知で１単位販売すれば１００万円近くの現金を手にすることができますが、マンションの場合、部分的な処分は不可能なのです。

　すると最初のうちはワンルームなど、取引単位が小さいもののほうが有利ということができます。ところが、ここにも落とし穴が待っています。ファミリー向け物件はファミリーが中心となって購入するが、ワンルームは、投資目的の購入が多いということです。これによりワンルームの相場は、ファミリー向けよりも、金利やその他経済要因による変動が大きく、また購入者も限られているため、いわゆる「流動性リスク」が生じます。

　もし、あなたが、数十件のマンション・ビルオーナーを目指すのなら、まだ若いのなら、ワンルームマンションをお勧めします。ワンルームの場合、トイレバスセパレートの差、広さ、最寄り駅近さ、築年数でほぼ相場が決まります。まずは表面金利を計算して、１０％以上見込めるかどうかで物件を絞り込みましょう。

　運悪く、いい物件が見つからなくても妥協してはいけません。１軒目はマイホーム購入並みの消費行動なのです。近隣の不動産屋さんで、話のわかる営業マンと仲良くなり物件を紹介してもらいましょう。このとき、はっきりと「投資目的です。表面金利１０％が見込めない物件には興味がありません」と伝えておきましょう。それでも、条件に合わない物件を紹介してくる営業マンには、きっぱり「あなたの営業活動は迷惑なので、今度連絡しないでくれ」と伝えましょう。

お出かけ日和にやるべきこと

　久しぶりの休日。外はいい天気。そんな日にはマンションを見に行きましょう。だってマンションは、将来、あなたの生活費を稼いでくれる大切なパートナーだからです。できれば、デジカメと時計を用意しましょう。もちろん、天気が悪くてもＯＫです。天気が悪い日でなければ得られない情報だってあります。

　賃貸情報誌や住宅情報誌を見て、いくつかマンションをピックアップしましょう。別に中を見ることができなくってもかまいません。オープンハウスなどが行われているならなおＯＫです。

　まず向かう先は、最寄り駅やマンション近くのスーパーです。駅前の様子はどうでしょうか？自転車などがたくさん放置されていて歩きにくいでしょうか？それとも閑散としているでしょうか？さまざまな方向で写真を撮ってみてください。別に写真コンテストに出品するわけではありません。昔と違って現像代もかかりません。バシャバシャ撮影しましょう。

　スーパーに来たなら、食料品の値段をチェックしましょう。いつも買い物をする店と違う場合、あなたがいつも買い物をする店に比べて、価格はどうでしょうか？品揃えはどうでしょうか？これは写真に撮るのが難しいので、メモでもとりましょう。

　最寄り駅から歩いてみましょう。スーパーからでもかまいません。上り坂でしょうか？それとも平坦でしょうか？車の多い通りや信号に出たら、やはり写真を撮りましょう。近くに医院や保育園、幼稚園や店舗があれば、これも撮影しましょう。

　いよいよマンションの前に到着です。最低でも玄関、ゴミ捨て場、駐車場、エレベータなどの設備を写真に収めましょう。オートロックかどうかもチェックしておきましょう。もし、方位磁針を持っていたら、真南に向いてマンションが写るように写真を撮りましょう。そして、その反対側、マンションの北側の様子も撮影しておきましょう。

　運よくオープンハウスなどが開催されていたら、遠慮なく、でも丁寧に内覧させてもらいましょう。空き家でない場合は、写真は控えたほうが良いでしょう。各階エレベータホールから玄関までの距離を見ておき、この部分も撮影しましょう。

　何件か回って自宅に戻る頃には、膨大な量の写真を撮影していることでしょう。これを、マンション別にフォルダに整理し、感想文を書きましょう。感想文というと夏休みの宿題の忌まわしい記憶が蘇るかもしれませんが、単にあったことを記すだけです。

　ゴミ置き場が綺麗だった。エレベータボタンなどに落書きがなかった。駐車場に放置荷物がなかった。掲示板の掲示物が破れてなかった。隣の玄関付近共用部分に放置物がなかった。部屋の隅、窓の近くにカビがなかった。エレベータホールから目的の玄関まで段差がなかった。マンションの北側に空き地がなかった。こんな情報で十分です。

　ここに書いた感想文例の内容については、おいおい説明していこうと思います。マンション探検が楽しめるようになれば、それは大家さんの第一歩です。

マンション間取りに見る時代

　マンション情報誌に目を通すようになると、他にも見えてくることがあります。それは、築年数が同じ程度のマンションで同じような広さの場合、似たような間取りになっているということです。間取りの流行は、クルマのモデルチェンジと似たようなもので、数年は同じような間取りが続きます。

　私たちの目的は安くマンションを調達して、高く貸すことにあります。すると、車のモデルチェンジ直後のような、流行間取りで、年数が経過して価格がこなれているもののほうが価値が高いことになります。さて、マンション間取りの時代変化にはどんなモノがあるのでしょうか？

　比較的わかりやすいのは、トイレの扉が、廊下に面しているか、洗面所に面しているかです。洗面所を通らなければトイレに入れない構造は、古いマンションに多く見られますが、来客者に対して洗濯モノなどを見られたくないという考えから最近ではほとんど見られなくなりました。

　次にわかりやすいのは、カウンターキッチンでしょう。ただ、カウンターキッチンには注意しなければなりません。住宅事情の悪い日本では、多くのマンションは７０平方メートル前後です。ここに３つの部屋とリビングをとってカウンターキッチンを置くとかなり狭いものになります。ただ私たちは自分で住むのではなく人にマンションを貸す立場です。ユーザーが欲するものは、提供しなければなりません。

　カウンターキッチンに限らず、４ＬＤＫなどもそうですが、日本のマンションの場合、「何はなくてもカウンターキッチン」的な造作が多く利便性が損なわれる例が多いのです。しかし、買う側も「何はなくてもカウンターキッチン」的な購入動機で動くため、このあたりの見極めは難しいものがあります。

　間取りに限らず、高さ、オートロック機能、ペット対応、ネット対応など、マンションは時代とともに、さまざまな付加価値を持っていきます。ようは「１つのデベロッパーがはじめれば、みんな同じ機能を取り入れていく」ということです。これらの機能も貸し出すという視点で見れば、さまざまなメリット・デメリットがあります。

　大きなモノは、ペット対応でしょう。これはペット非対応のワンルームなどでも増えている事例ですが、借りた人がペットを飼って、壁などに「引っかき傷」が大量にでき、退出時に「通常使用によるキズ」ということで大家負担で修繕工事を行わなければならないというものです。ひどいのになると、借主に逃げられ、部屋を見るとペットのキズ、フンなどでグチャグチャという事例もあります。

　ペットとの生活は時代の流れというご意見もあるでしょうが、大家さんとしては死活問題です。下手をすると１年分くらいの家賃が吹っ飛ぶ大修繕となってしまいます。貸す時にペット不可となっていてもペット対応マンションの場合は、エレベータやホールでペットと遭遇する機会もあり油断はできません。

平日ヒマになったらやること

　大家さんを目指しているあなたは、当然貯金をしていることと思います。もしかしたら、財産の一部が証券かもしれません。でも、全額キャッシュでマンションを購入しようとする人以外は銀行融資に頼る必要があると思います。そんな時、銀行と付き合いがあるのとないのとでは大違いです。

　平日、ヒマな時間があれば、銀行にいってみましょう。大手銀行でも信用金庫でもかまいません。でも、自宅や目的物件の近くが良いでしょう。とりあえず口座開設を行います。その時の入金は１万円でも５千円でもかまいません。その帰りがけに、定期預金・積み立て・投資信託その他のパンフレットを一通りもらって帰ります。

　銀行の各支店には厳しいノルマがあります。どれだけの融資を実行して、預金を何件、投資信託を何件集めなさいなんて指示が毎月本部からきます。そのような時に、銀行から見て融通の利くお客さんは大事なのです。

　もって帰ってきたパンフレットに一通り目を通します。定期預金・積み立ては、（１０００万までは）基本的に元本割れすることがありませんので貯蓄の中心はこれになるでしょう。後は、ノーロード（手数料の安い）の投資信託などを、ほんの少しでもよいので毎月型で契約します。まあ、定期預金に５０万円、毎月の積み立てに３万、投資信託に毎月１万ってところで十分です。

　これらの契約を行っておけば、窓口でローンカードを薦められたり、別の投資信託を勧誘されたり、外貨預金の説明を・・・なんて話になってくることでしょう。これらを受けられる範囲で積極的に聞きます。ローンカードでも使わなければ金利はかかりませんから、契約してあげましょう。

　一般的には、これらの戦略は大手銀行よりも、信用金庫などで効果があるようです。しかも住宅街にある支店は、店舗・事務所が少なく、リスク商品や融資のノルマに四苦八苦しているところがほとんどです。もし、支店長や支店長代理が名刺を出してきたら、こちらも名刺をだしましょう。肩書きなんて何でもいいですが、携帯電話番号を入れておき、「金融商品に興味があるので、いろいろ情報をください。いつでも電話ください。」といっておくのがコツです。

　マンションを買う時点で融資を受けるために銀行の扉をたたいているようでは遅いのです。イザというときに頼るためには、普段の付き合いがとても大切です。ただ、銀行はコンプライアンス経営の名のもと、頻繁に管理職を転勤させる傾向があります。油断はできません。最低でも数ヶ月に一度は、窓口に訪れ、投資信託を解約して定期に振り替え、別の投資信託を始めるなどの手続きを行いましょう。支店の様子もよくわかると思います。

　こうしたお金の合計が２００万円〜３００万円になれば、いよいよ大家さんへの仲間入り準備が整います。でも無理をしてはいけません。あなたが妻帯者であったり、子供がいる場合、イザというときの備えも必要です。突然、お金を使う用事ができることもあるでしょう。独身であったり、親と同居で家賃がないといった状態でない限り、別の緊急資金を１００万円くらいは用意してからでも参戦は遅くありません。

お金をためながら、やっておくべきこと。

　将来のマンション経営を夢見て、貯金に励んでおられる方もいらっしゃるでしょう。実は、この時点から初めておくべき大切な作業があります。簡単に言えば、「近隣不動産の目利きになる」ことです。一部の例外を除いて、マンション経営は、大家さんの住居近くのマンションを購入して始めることでしょう。マンション相場を見極めやすい、生活が見えるなど、マンションを近隣で購入するメリットは計り知れません。

　これらの価格について、毎年毎年価格がどのように変動しているかを知っておく必要があります。簡単に行うには、新聞に入っている折込チラシか、近隣の住宅不動産情報誌を購入してくることです。一部の地域では無料配布されているようです。同時に賃貸住宅情報なども入手するとよいでしょう。考えれば当たり前の話ですが、全部が広告であるこれらの雑誌は非常に安価です。

　ただ、雑誌を溜め込むと、あっという間に家を占領します。家が広い方や蔵がある方は別として、通常は近隣情報だけを取り出し整理したら、あとはさっさと捨てましょう。

　自らの最寄駅などから、いくつかターゲットとなる中古マンション名が見つかります。ラッキーな場合、販売されているマンションとまったく同じ間取りで同じ条件のマンションが賃貸で見つかります。つまり同じ物件です。中古マンションの販売価格を単純に１２０で割って見ましょう。その答えが、賃貸価格より大きければ１０％以上で回ります。

　前回も書きましたが、今のところここで書いている利回りは表面金利と呼ばれるものです。本当は、不動産を取得するためにはさまざまな税金や業者手数料がかかりますし、維持にもお金がかかります。ここでは、大体の相場感覚をつかむための話をしています。

　運よく１０％以上の物件が見つかりましたでしょうか？大抵の場合は、６％〜８％程度になったのではないでしょうか。しかし、これをこまめに繰り返していくと、１０％に近い物件あるいは超えている物権に出会えることでしょう。しかし、大都市のど真ん中では難しいかもしれません。これは、大都市では価格形成に別の要因が絡んでいるからです。

　そして、利回りの良い物件を表にしてみると、ある条件が浮かび上がります。この条件は地域によって多少数値に変動があるものの、かなりの確率で見つかります。それは、「築年数」がある範囲にあると、利回りが良いという事実です。例えばあなたが５０件のマンションの現状販売価格と、賃貸価格を把握したとしましょう。利回り上位１０件の築年数に偏りがあることを見ることができるでしょう。要するに「新しすぎず、古すぎず」です。

　不動産賃貸情報誌を見ていると、新築の物件ばかりが大きく紹介されていて、新築でなければ、人に貸せないのかとも見えますが、実際に貸し手と借り手の折り合いがつくところで相場は動いているのです。